Crise du logement locatif au Canada : accalmie nationale, fractures régionales
Location · 6 mai 2026 · 6 min de lecture
Après des années de tension extrême, le marché locatif canadien montre des signes de rééquilibrage en 2025–2026 — mais les loyers continuent de grimper dans plusieurs marchés, et les locataires à faible revenu restent vulnérables.
Après des années de tension extrême, le marché locatif canadien montre des signes de rééquilibrage en 2025–2026, mais les loyers continuent de grimper dans plusieurs marchés, et les locataires à faible revenu restent vulnérables.
Un marché qui souffle, mais inégalement
Pendant des années, le marché locatif canadien a été sous une pression intense : logements rares, loyers en hausse vertigineuse, locataires en compétition pour chaque unité disponible. En 2025 et 2026, la SCHL constate enfin un rééquilibrage à l'échelle nationale. Les taux d'inoccupation ont augmenté dans toutes les grandes régions métropolitaines du pays, dépassant les moyennes historiques sur 10 ans.
Ce virage s'explique par plusieurs facteurs convergents : l'arrivée de nouveaux logements locatifs sur le marché, le ralentissement des seuils d'immigration, la réduction de la demande des étudiants étrangers, et un affaiblissement général de l'économie qui freine les déménagements.
> « Le marché locatif tend vers l'équilibre, car l'offre de logements neufs fait diminuer la pression et la croissance des loyers ralentit. » > SCHL, Perspectives du marché de l'habitation 2026
Mais cette détente n'est pas uniforme. Elle profite surtout aux grandes villes comme Vancouver ou Calgary, où l'offre nouvelle a été significative. D'autres marchés, notamment au Québec régional et dans certaines villes universitaires, restent sous pression.
Comment en est-on arrivé là ?
La crise du logement locatif résulte d'une accumulation de facteurs structurels et conjoncturels combinés depuis le début des années 2020 :
- Sous-construction chronique. Le Canada a construit beaucoup moins de logements locatifs abordables que nécessaire pendant des décennies, créant un déficit structurel.
- Explosion démographique (2022–2024). L'augmentation record des seuils d'immigration a fait affluer des centaines de milliers de nouveaux résidents, tous locataires potentiels à court terme.
- Hausse des taux d'intérêt. La remontée des taux a bloqué de nombreux locataires dans leurs appartements, incapables d'accéder à la propriété.
- Demande étudiante internationale. L'afflux d'étudiants étrangers a saturé les marchés locatifs près des campus, notamment à Toronto, Vancouver, Montréal et Waterloo.
- Airbnb et location courte durée. La conversion de logements en meublés de tourisme a retiré des milliers d'unités du marché résidentiel dans les grands centres.
La situation ville par ville
À Vancouver, le taux d'inoccupation a atteint son plus haut niveau en plus de 30 ans en 2025. À Toronto, la nouvelle offre est abondante et les prix devraient baisser. Calgary et Edmonton restent au-dessus de leurs moyennes historiques de construction.
À Montréal, la situation est paradoxale : le taux d'inoccupation monte (2,9 % en 2025), ce qui devrait signifier plus de choix pour les locataires. Pourtant, le loyer moyen d'un deux chambres a augmenté de 7,2 % entre octobre 2024 et octobre 2025, pour atteindre 1 346 $ par mois. Les loyers des baux en cours continuent de grimper, même si les loyers affichés pour les nouvelles locations commencent à légèrement baisser.
Le Québec régional, lui, reste sous tension : l'abordabilité y demeure précaire et l'offre insuffisante dans plusieurs municipalités.
Ce que font les gouvernements
Le Plan du Canada sur le logement, lancé en avril 2024, constitue l'effort le plus ambitieux depuis des décennies. Ses mesures clés :
- Programme de prêts à la construction d'appartements (PPCAP). Plus de 55 G$ en prêts à faible coût pour stimuler la construction locative, avec 15 G$ supplémentaires ajoutés pour 2025–2026.
- Charte des droits des locataires. Vise à harmoniser les protections entre provinces et à encadrer les hausses de loyer lors des changements de locataire.
- Logements abordables verts. Un budget de 903,5 M$ pour des rénovations écoénergétiques destinées aux locataires à faible et moyen revenu.
Les provinces agissent avec des résultats inégaux. Le Québec maintient un contrôle des loyers via le Tribunal administratif du logement (TAL), mais les hausses autorisées restent insuffisantes pour freiner la spéculation sur les logements vacants.
La crise est-elle derrière nous ?
Les données 2025–2026 donnent des raisons d'espérer, mais la prudence s'impose. La SCHL prévoit une amélioration graduelle de l'abordabilité jusqu'en 2028, portée par le ralentissement démographique et la nouvelle offre. Mais le déficit de logements abordables n'a pas disparu — il s'est simplement atténué dans certains marchés.
La vraie question n'est pas de savoir si la crise est derrière nous, mais de savoir si le Canada construit assez vite pour que la prochaine accélération démographique ne crée pas une nouvelle urgence locative.