Fiscalité de l'investissement immobilier au Canada : ce que tout investisseur doit savoir en 2026

Investissement · 26 mai 2026 · 8 min de lecture

Revenus locatifs, gains en capital, amortissement, Airbnb non conforme : le régime fiscal canadien appliqué à l'immobilier est complexe, et plusieurs règles ont changé depuis 2024. Voici un guide complet pour investir en connaissance de cause.

Revenus locatifs, gains en capital, amortissement, Airbnb non conforme : le régime fiscal canadien appliqué à l'immobilier est complexe, et plusieurs règles ont changé depuis 2024. Voici un guide complet pour investir en connaissance de cause.

Les deux grandes catégories de revenus immobiliers

Avant tout, l'Agence du revenu du Canada (ARC) distingue deux types de revenus issus d'un bien immobilier : les revenus locatifs, imposés comme un revenu ordinaire, et les gains en capital, imposés à un taux d'inclusion préférentiel au moment de la revente. Comprendre cette distinction est fondamental, et elle influence toutes les décisions de l'investisseur.

1. L'imposition des revenus locatifs

Tous les loyers perçus doivent être déclarés à l'ARC via le formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles). Ces revenus s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre taux marginal d'imposition personnel.

La bonne nouvelle : de nombreuses dépenses sont déductibles contre ce revenu locatif.

Dépenses déductibles admissibles :

• Intérêts hypothécaires (non le remboursement du capital)
• Taxes foncières et assurances
• Frais de gestion et honoraires de courtier
• Frais d'entretien et de réparation (mais pas les améliorations majeures)
• Frais de publicité et de location
• Frais de comptabilité et frais juridiques liés au bien
• Une partie des frais de véhicule si utilisé pour la gestion du bien

Ce qui n'est pas déductible :

• Le remboursement du capital hypothécaire
• Les améliorations qui augmentent la valeur du bien (elles s'ajoutent au prix de base rajusté)
• Les dépenses personnelles liées au bien

2. La déduction pour amortissement (DPA)

La DPA permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bâtiment (pas du terrain) contre vos revenus locatifs. En immobilier résidentiel locatif, le taux standard est de 4 % par an (catégorie 1) sur la valeur du bâtiment.

Attention à la récupération : Si vous vendez le bien, l'ARC récupère les DPA déduites dans le passé via ce qu'on appelle la récupération de la DPA, imposée à votre taux marginal complet, pas au taux des gains en capital. C'est un piège fréquent pour les investisseurs qui ont maximisé leur DPA pendant des années.

Nouveau : Pour les immeubles locatifs neufs dont la construction débute après le 16 avril 2024 et avant le 1er janvier 2031, un taux de DPA accéléré de 10 % a été introduit pour stimuler la construction locative.

Exemple concret : Vous avez acheté un immeuble, le terrain vaut 100 000 $ et le bâtiment 300 000 $. Vous avez déduit 75 000 $ de DPA au fil des années. À la vente, les 75 000 $ seront récupérés et imposés comme un revenu ordinaire, potentiellement au taux marginal maximum.

3. Les gains en capital à la revente

Quand vous vendez un immeuble de placement, la différence entre le prix de vente et votre prix de base rajusté (PBR) constitue un gain en capital.

Le calcul du PBR inclut :

• Le prix d'achat initial
• Les frais juridiques et droits de mutation immobilière
• Les commissions payées à l'achat
• Les améliorations majeures apportées au bien

Le taux d'inclusion en 2026 : 50 %

Au Canada, seuls 50 % des gains réalisés sur vos placements sont imposables. Donc si vous réalisez un gain de 200 000 $ sur la vente d'un immeuble, seulement 100 000 $ s'ajoutent à votre revenu imposable pour l'année.

Un rebondissement récent : Le gouvernement fédéral avait annoncé en 2024 une hausse du taux d'inclusion à 66,7 % pour les gains dépassant 250 000 $. À son arrivée au pouvoir, Mark Carney a toutefois annulé cette hausse. Le taux d'inclusion reste donc à 50 % pour tous les gains en capital immobiliers en 2026.

4. L'exemption pour résidence principale

C'est l'avantage fiscal le plus puissant en immobilier canadien : le gain réalisé sur la vente de votre résidence principale est entièrement exonéré d'impôt, sans plafond de montant.

Conditions à respecter :

• Le bien doit avoir été désigné comme résidence principale pour chaque année de détention
• Vous devez y avoir habité à un moment durant chaque année désignée
• Une seule résidence principale par famille (ménage) par année

Attention aux abus : L'ARC surveille de plus en plus les investisseurs qui achètent, rénovent et revendent rapidement en désignant chaque bien comme résidence principale. Si le comportement est jugé commercial (flipping), les gains peuvent être requalifiés en revenus d'entreprise, imposés à 100 % au taux marginal.

5. Location à court terme (Airbnb) : nouvelles règles depuis 2024

Les règles fiscales ont été modifiées pour refuser les déductions relatives au revenu gagné après 2023 provenant de locations à court terme non conformes.

Une location à court terme est définie comme un bien résidentiel loué pour une durée inférieure à 90 jours consécutifs.

Concrètement : si votre location Airbnb n'est pas enregistrée et conforme aux règlements municipaux et provinciaux applicables, l'ARC refuse toutes vos déductions liées à ce bien (intérêts, taxes, entretien, etc.), même si les revenus restent imposables. Une règle punitive que beaucoup d'hôtes ignorent encore.

6. Détenir via une société : avantages et pièges

Certains investisseurs choisissent de détenir leurs immeubles via une société par actions. Les avantages potentiels :

• Taux d'imposition des sociétés parfois plus bas que le taux marginal personnel
• Séparation des actifs et protection contre les créanciers
• Planification successorale simplifiée

Mais les inconvénients sont réels :

• Coûts de comptabilité et de conformité élevés
• L'exemption pour résidence principale n'est pas accessible via une société
• La sortie des fonds de la société (dividendes ou salaires) crée une autre couche d'imposition
• Règles complexes sur les sociétés de placement passif

La règle générale : pour un ou deux immeubles, la détention personnelle est souvent plus simple et tout aussi efficace. La société devient pertinente à partir de trois à quatre propriétés ou lorsque les revenus locatifs annuels sont significatifs.

7. Le CELI et le REER : peuvent-ils servir à investir en immobilier ?

Directement : non. Vous ne pouvez pas détenir un immeuble physique dans un CELI ou un REER. Ces comptes sont réservés aux placements financiers admissibles (actions, fonds, obligations, CPG).

Par contre, vous pouvez y détenir des FPI (Fiducies de placement immobilier), qui offrent une exposition indirecte au marché immobilier avec les avantages fiscaux de ces comptes.

Ce qu'il faut retenir

La fiscalité immobilière canadienne recèle autant de pièges que d'opportunités. Les points critiques à surveiller :

• La récupération de la DPA à la vente peut être une surprise coûteuse
• La désignation de résidence principale doit être planifiée, pas improvisée
• Les locations Airbnb non conformes perdent toutes leurs déductions depuis 2024
• Le taux d'inclusion sur les gains en capital reste à 50 % en 2026 après l'annulation de la hausse proposée
• La détention via société n'est avantageuse qu'à partir d'un certain seuil de revenus et d'actifs

Un comptable ou conseiller fiscal spécialisé en immobilier reste indispensable pour optimiser votre situation personnelle.