L'impact du resserrement de l'immigration sur la demande immobilière

Marché · 14 août 2026 · 6 min de lecture

Le Québec a radicalement resserré ses cibles d'immigration pour 2026-2029. Les effets commencent déjà à se faire sentir, autant sur le marché locatif que sur celui de la revente. Ce que ça veut dire pour les acheteurs, vendeurs et propriétaires.

Pendant longtemps, la croissance démographique portée par l'immigration a été l'un des piliers qui expliquaient la pression sur le marché immobilier québécois. Ce pilier est en train de bouger. Le Québec a resserré considérablement ses cibles d'immigration pour la période 2026-2029, et les effets commencent déjà à se faire sentir, autant sur le marché locatif que sur celui de la revente.

Un virage politique majeur

Le gouvernement du Québec a confirmé l'abolition complète du Programme de l'expérience québécoise, qui permettait auparavant aux étudiants internationaux et aux travailleurs étrangers temporaires d'obtenir rapidement leur résidence permanente. La cible annuelle d'immigration permanente descend à 45 000 personnes par année entre 2026 et 2029, comparativement à environ 57 000 à 61 000 prévues pour 2025.

Du côté de l'immigration temporaire, Québec demande maintenant au fédéral de réduire le nombre de résidents non permanents sous sa responsabilité à 200 000 d'ici 2029, contre 416 000 en 2024. C'est une réduction de plus de moitié, concentrée en priorité à Montréal et à Laval.

Le marché locatif ressent le choc en premier

Les résidents non permanents, c'est-à-dire les travailleurs temporaires et les étudiants étrangers, ont tendance à louer un logement dès leur arrivée plutôt que d'acheter. Leur recul touche donc directement la demande locative avant de toucher la revente.

La SCHL le confirme dans son Rapport sur le marché locatif : le ralentissement de la demande s'explique principalement par la baisse du nombre de résidents non permanents. L'effet est déjà visible dans les quartiers proches des universités montréalaises, où les taux d'inoccupation grimpent. Certaines données montrent même que le loyer moyen demandé pour un 4½ chez les propriétaires individuels est passé de 1 745 $ à 1 640 $ en un an, une baisse de 6 %. Pour la première fois depuis des décennies, plusieurs propriétaires gardent leurs loyers stables ou les baissent d'une année à l'autre.

Et du côté de la revente

L'effet sur le marché des propriétés existantes est plus modeste, mais réel. Desjardins note que même si les résidents non permanents se dirigent surtout vers la location à leur arrivée, leur diminution finit par limiter le bassin d'acheteurs potentiels à moyen terme.

Ça se voit particulièrement dans le segment des copropriétés, plus sensible aux mouvements démographiques que les unifamiliales. Dans la région métropolitaine de Montréal, les ventes de copropriétés ont reculé de 8 % en mai 2026, plus que les unifamiliales ou les plex, et le délai moyen pour vendre une copropriété s'est allongé à 47 jours, sept jours de plus qu'avant. L'APCIQ elle-même a directement lié ce repositionnement du marché à la diminution récente du nombre de résidents non permanents.

Une tendance qui dépasse le Québec

Ce phénomène n'est pas propre à la province. Selon BMO Économie, la population canadienne a reculé en 2025, une première depuis la Confédération, principalement à cause d'une forte diminution du nombre de résidents non permanents. Les sorties nettes ont dépassé 460 000 personnes en un an à l'échelle du pays.

Résultat, plus de 180 000 logements locatifs sont actuellement en construction au Canada, un chiffre qui dépasse pour la première fois celui des copropriétés et autres logements destinés à la propriété combinés. L'Association canadienne de l'immeuble a d'ailleurs cité le Québec spécifiquement, aux côtés de la côte Est, lorsqu'elle a révisé à la baisse ses prévisions de ventes nationales cet été.

Le Québec résiste mieux, mais n'est pas à l'abri

Il faut nuancer : le marché québécois continue d'afficher une performance supérieure à celle de la plupart des autres provinces. Les prix des unifamiliales et des plex progressent toujours, et l'offre demeure insuffisante par rapport à la demande dans plusieurs régions. Mais la dynamique change tranquillement.

Le nombre de mois d'inventaire augmente dans des marchés comme Gatineau, Montréal et Trois-Rivières, et une confiance des ménages plus fragile s'ajoute à l'équation depuis la fin de 2025.

Ce que ça veut dire concrètement

Pour les vendeurs de copropriétés, surtout dans les quartiers proches des universités ou dans des secteurs qui dépendaient beaucoup de la clientèle de nouveaux arrivants, il devient important d'ajuster ses attentes de prix et de délai de vente.

Pour les propriétaires qui louent, la concurrence pour trouver des locataires s'intensifie, ce qui peut justifier de revoir sa stratégie de mise en location.

Pour les acheteurs, ce ralentissement de la demande dans certains segments, particulièrement les copropriétés en grand Montréal, peut représenter une fenêtre d'opportunité qui n'existait pas il y a deux ans.

Le marché immobilier québécois reste solide dans l'ensemble, mais le moteur démographique qui l'a alimenté pendant des années tourne clairement au ralenti. C'est un facteur à surveiller de près pour quiconque planifie une transaction dans les prochains mois.